ÜSKÜP - KONUT PARADOKSU: 70.000 SATILMAMIŞ DAİRE, BİNLERCESİ İNŞAAT HÂLİNDE, EN AZ 12 YENİ İMAR PLANI

Binlerce aile başını sokacak bir çatıyı karşılayamazken, Üsküp gelecekteki sahibini bekleyen 110.000 dairelik bir piyasayla karşı karşıya kalabilir mi? Enerji Düzenleme Komisyonu Başkanı Aco Ristov'a atfedilen bir açıklamaya göre Üsküp'te değeri bir milyar avronun üzerinde tahmin edilen tam 70.000 satılmamış daire bulunuyor. Bu rakam doğruysa, gayrimenkul piyasasının durumu hakkında ciddi soru işaretleri doğuran devasa bir konut stokundan söz ediyoruz. Söz konusu 70.000 daireye, en az 20.000 yeni dairenin farklı inşaat aşamalarında olduğuna dair çalışma varsayımımızı eklersek, 90.000 dairelik potansiyel bir stoka ulaşıyoruz. Bu arada Üsküp belediyelerinde yeni ve değiştirilmiş ayrıntılı imar planları için süreçler yürütülüyor. Şimdiye kadarki araştırmamızda, süreçleri ya da plan programları yayımlanmış en az 12 plan alanı tespit ettik. Bu planlar ek konut inşaatına olanak tanıyabilir. Varsayımsal olarak gelecekte 20.000 daireye daha olanak tanırlarsa, potansiyel rakam 110.000 daireye ulaşır. Bu, doğrulanmış bir satılmamış daire sayısı değil, olası arzın büyüklüğünü gösteren bir senaryo. 12 planın tamamının ek konut kapasitesi öngörüp öngörmediği de belirlenmiş değil.

Merkez Bankası konut kredisi kurallarını değiştiriyor

Gayrimenkul fiyatlarının yüksek olduğu koşullarda Merkez Bankası, ilk evini alan vatandaşlar ile ikinci ya da üçüncü daireyi alanlar arasında ayrım yapan önlemler getirdi. Aralık 2025'ten itibaren ilk konut alımında, konut kredisine erişimi kolaylaştırmak amacıyla peşinatın %10 olmasına olanak tanındı. Öte yandan ek gayrimenkul alımına ilişkin koşullar sıkılaştırıldı. 1 Aralık 2026'da yürürlüğe girmesi beklenen son değişikliklerle, ikinci ve sonraki daireler için kredilerin azami geri ödeme süresi 30 yıldan 25 yıla indiriliyor; ilk konut alımında ise 30 yıla kadar geri ödeme olanağı korunuyor. Bu önlemler, merkez bankasının ilk eve erişimi kolaylaştırmaya, ama aynı zamanda aşırı borçlanma ve krediyle yatırım amaçlı gayrimenkul alımı riskini sınırlamaya çalıştığını gösteriyor. 2021 Nüfus Sayımı'na göre Üsküp şehrinde 59.300 boş daire vardı.

Üsküp'te konut krizi var mı?

ÜSKÜP'TEKİ KONUT BALONU – HEM İNŞAAT SEKTÖRÜ HEM BANKALAR İÇİN RİSK! Üsküp'teki konut inşaatının büyük bir kısmı, dairelerin satışıyla geri ödenmesi gereken krediler, borçlar ve sermayeyle finanse ediliyor. Peki satışlar yavaşlarsa, fiyatlar düşmeye başlarsa ve kredi yükümlülükleri gelmeye devam ederse ne olacak? Finans piyasasındaki ilk ciddi sarsıntı bir domino etkisi yaratabilir: yatırımcıların likiditesiz, inşaat şirketlerinin yeni projesiz, tedarikçilerin tahsilatsız, bankaların ise artan sayıda sorunlu krediyle kalması. O zaman kriz yalnızca gayrimenkul piyasasında kalmaz. Tüm inşaat sektörünü vurabilir ve bankacılık sektörüne sıçrayabilir. Soru artık yalnızca kaç daire inşa edileceği değil, piyasanın inşaat ve borçlanma temposuna daha ne kadar dayanabileceği.