SKOPJE - WOHNUNGSPARADOX: 70.000 UNVERKAUFTE WOHNUNGEN, TAUSENDE IM BAU, MINDESTENS 12 NEUE BEBAUUNGSPLÄNE

Könnte Skopje vor einem Markt mit 110.000 Wohnungen stehen, die auf einen künftigen Eigentümer warten, während sich Tausende Familien kein Dach über dem Kopf leisten können? Laut einer Aussage, die dem Vorsitzenden der Energieregulierungskommission, Aco Ristov, zugeschrieben wird, gibt es in Skopje sogar 70.000 unverkaufte Wohnungen, deren Wert auf mehr als eine Milliarde Euro geschätzt wird. Sollte diese Zahl stimmen, handelt es sich um einen riesigen Wohnungsbestand, der ernste Fragen zum Zustand des Immobilienmarkts aufwirft. Rechnet man zu den genannten 70.000 Wohnungen unsere Arbeitsannahme hinzu, dass sich mindestens 20.000 neue Wohnungen in verschiedenen Bauphasen befinden, kommt man auf einen potenziellen Bestand von 90.000 Wohnungen. Unterdessen laufen in den Skopjer Gemeinden Verfahren für neue und geänderte Detailbebauungspläne. Bei unseren bisherigen Recherchen haben wir mindestens 12 Planungsgebiete ermittelt, für die Verfahren oder Planungsprogramme veröffentlicht wurden. Diese Pläne könnten zusätzlichen Wohnungsbau ermöglichen. Sollten sie, hypothetisch, künftig weitere 20.000 Wohnungen ermöglichen, käme die potenzielle Zahl auf 110.000 Wohnungen. Das ist keine bestätigte Zahl unverkaufter Wohnungen, sondern ein Szenario, das die Größenordnung des möglichen Angebots veranschaulicht. Ebenso wenig ist geklärt, ob alle 12 Pläne zusätzliche Wohnkapazitäten vorsehen.

Die Nationalbank ändert die Regeln für Wohnungskredite

Angesichts hoher Immobilienpreise hat die Nationalbank Maßnahmen eingeführt, die zwischen Bürgern unterscheiden, die ihr erstes Zuhause kaufen, und solchen, die eine zweite oder dritte Wohnung erwerben. Seit Dezember 2025 ist beim Kauf der ersten Wohnung ein Eigenanteil von 10% möglich, um den Zugang zu Wohnungskrediten zu erleichtern. Die Bedingungen für den Kauf weiterer Immobilien wurden dagegen verschärft. Mit den jüngsten Änderungen, die am 1. Dezember 2026 in Kraft treten sollen, wird die maximale Laufzeit für Kredite für die zweite und jede weitere Wohnung von 30 auf 25 Jahre verkürzt, während beim Kauf der ersten Wohnung eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren möglich bleibt. Diese Maßnahmen zeigen, dass die Zentralbank den Weg zum ersten Zuhause erleichtern, gleichzeitig aber das Risiko übermäßiger Verschuldung und kreditfinanzierter Immobilienkäufe als Geldanlage begrenzen will. Laut der Volkszählung von 2021 gab es in der Stadt Skopje 59.300 unbewohnte Wohnungen.

Hat Skopje eine Wohnungskrise?

DIE IMMOBILIENBLASE IN SKOPJE – EIN RISIKO FÜR BAUWIRTSCHAFT UND BANKEN! Ein großer Teil des Wohnungsbaus in Skopje wird über Kredite, Darlehen und Kapital finanziert, das durch den Verkauf der Wohnungen zurückfließen soll. Doch was passiert, wenn der Verkauf stockt, die Preise zu fallen beginnen und die Kreditverpflichtungen weiter fällig werden? Die erste ernstere Erschütterung am Finanzmarkt könnte einen Dominoeffekt auslösen: Investoren ohne Liquidität, Baufirmen ohne neue Projekte, Lieferanten ohne Bezahlung und Banken mit einer wachsenden Zahl fauler Kredite. Dann bleibt die Krise nicht auf den Immobilienmarkt beschränkt. Sie kann die gesamte Bauwirtschaft treffen und auf den Bankensektor übergreifen. Die Frage ist nicht mehr nur, wie viele Wohnungen gebaut werden, sondern wie lange der Markt das Tempo von Bau und Verschuldung noch durchhält.