Tri brojke, postavljene jedna pored druge, izgledaju kao greška. Od 2020. do 2025. godine u Makedoniji je izgrađen 36.281 novi stan. Na Popisu iz 2021. godine, 307.187 stanova evidentirano je kao nenaseljeno. A kvadrat u Skoplju ove godine nudi se po oko 2.150 evra - prošle godine prosek je bio oko 1.670.

Ako stanova ima višak, zašto cena raste? Odgovor nije u jednostavnoj jednačini ponuda-potražnja, i upravo zato najveći deo javne diskusije o ovoj temi promašuje.

Šta zaista znači 307.187

Prvo, važna ograda. Brojka nije tekuća evidencija stanova koji danas čekaju kupca. To je podatak sa Popisa iz 2021. godine. Tada je u zemlji evidentirano ukupno 839.174 stana, od kojih 531.987 ili 63,4 odsto naseljenih, a 307.187 ili 36,6 odsto nenaseljenih.

Drugo, i važnije - geografija. U Gradu Skoplju evidentirano je 213.850 stanova, od kojih 154.550 naseljenih i 59.300 nenaseljenih. Znači najveći deo nacionalne brojke uopšte se ne nalazi na skopskom tržištu, gde je pritisak na cene najjači. Prazni stanovi su tamo gde nema posla, a stanova nema tamo gde ga ima.

Treće - „nenaseljen“ ne znači „na prodaju“. Stan može biti druga nekretnina, nasledstvo, kuća u selu koja se koristi dvaput godišnje. Statistička kategorija nije ponuda na tržištu.

Gradnja ne staje

Samo u 2024. godini završeno je 7.917 stanova. Samo u junu ove godine izdate su dozvole za još 754. Ukupna kvadratura izgrađenih stanova za pet godina prelazi 3,26 miliona kvadratnih metara, sa prosečnom površinom od oko 90 kvadrata po stanu. Najviše je trosobnih - 12.038, zatim dvosobnih - 11.129.

Aktivnost na tržištu, pak, raste. U drugom kvartalu 2026. godine registrovano je 8.369 transakcija nekretninama, što je za 7,9 odsto više nego u prvom kvartalu. Od njih 6.221 su bile kupoprodaje, a 2.148 ugovori o zakupu. Broj prodaja skočio je za 20,2 odsto, dok su zakupi pali za 16,8 odsto.

Ko kupuje kada je cena ovakva

Kombinacija rasta kupoprodaja i visokog broja nenaseljenih stanova sugeriše nešto što je svako ko je tražio stan u Skoplju poslednjih godina već naslutio: deo nekretnina se ne kupuje za život, nego kao način da se sačuva kapital.

Rekordi pokazuju raspon. U opštini Centar novi stan od 50 kvadrata prodat je za 168.000 evra - oko 3.360 evra po kvadratu. Kod starogradnje rekord je u Ohridu, gde je stan od 66 kvadrata otišao za 211.200 evra. To nisu prosečne cene, nego najviše pojedinačne transakcije, ali pokazuju dokle je stigao vrh.

Za prosečnog kupca račun je jednostavniji i teži. Stan od 60 kvadrata po današnjem proseku košta oko 129.000 evra. Pre godinu dana, po tadašnjem proseku, isti stan koštao je skoro 29.000 evra manje.

Razliku od 29.000 evra za godinu dana nije proizvela građevinska kampanja i nije je proizveo broj praznih stanova. Proizvelo ju je nešto drugo - i to je pitanje na koje nijedno ministarstvo do sada nije javno odgovorilo.