Yan yana konulunca üç rakam hata gibi duruyor. 2020'den 2025'e Makedonya'da 36.281 yeni konut inşa edildi. 2021 Nüfus Sayımı'nda 307.187 konut boş olarak kaydedildi. Üsküp'te metrekare ise bu yıl yaklaşık 2.150 euroya sunuluyor - geçen yıl ortalama 1.670 civarındaydı.

Konut fazlası varsa fiyat neden yükseliyor? Cevap basit arz-talep denkleminde değil ve tam da bu yüzden bu konudaki kamusal tartışmanın büyük bölümü hedefi ıskalıyor.

307.187 gerçekte ne demek

Önce önemli bir çekince. Bu rakam, bugün alıcı bekleyen konutların güncel kaydı değil. 2021 Nüfus Sayımı'ndan bir veri. O dönem ülkede toplam 839.174 konut kaydedilmişti; bunların 531.987'si ya da yüzde 63,4'ü meskûn, 307.187'si ya da yüzde 36,6'sı boştu.

İkincisi ve daha önemlisi - coğrafya. Üsküp Şehri'nde 213.850 konut kaydedilmiş; 154.550'si meskûn, 59.300'ü boş. Yani ulusal rakamın büyük bölümü, fiyat baskısının en güçlü olduğu Üsküp piyasasında hiç bulunmuyor. Boş daireler işin olmadığı yerde, daire ise işin olduğu yerde yok.

Üçüncüsü - „boş“, „satılık“ demek değil. Daire ikinci bir mülk olabilir, miras olabilir, yılda iki kez kullanılan bir köy evi olabilir. İstatistiksel kategori piyasadaki arz değildir.

İnşaat durmuyor

Yalnızca 2024'te 7.917 konut tamamlandı. Yalnızca bu yılın haziranında 754 konut için daha ruhsat verildi. Beş yılda inşa edilen konutların toplam alanı 3,26 milyon metrekareyi aşıyor, konut başına ortalama yaklaşık 90 metrekare. En çok üç odalılar var - 12.038, ardından iki odalılar - 11.129.

Piyasa hareketliliği ise artıyor. 2026'nın ikinci çeyreğinde 8.369 gayrimenkul işlemi kaydedildi; bu, ilk çeyreğe göre yüzde 7,9 fazla. Bunların 6.221'i alım-satım, 2.148'i kira sözleşmesiydi. Satış sayısı yüzde 20,2 sıçradı, kiralamalar ise yüzde 16,8 düştü.

Fiyat böyleyken kim alıyor

Satışlardaki artışla boş konut sayısının yüksekliğinin birleşimi, son yıllarda Üsküp'te daire arayan herkesin çoktan sezdiği bir şeye işaret ediyor: gayrimenkullerin bir bölümü oturmak için değil, sermayeyi korumanın bir yolu olarak alınıyor.

Rekorlar aralığı gösteriyor. Merkez Belediyesi'nde 50 metrekarelik yeni bir daire 168.000 euroya satıldı - metrekaresi yaklaşık 3.360 euro. Eski yapılarda rekor Ohri'de: 66 metrekarelik bir daire 211.200 euroya gitti. Bunlar ortalama fiyatlar değil, en yüksek tekil işlemler, ama tavanın nereye ulaştığını gösteriyorlar.

Ortalama alıcı için hesap daha basit ve daha ağır. Bugünkü ortalamayla 60 metrekarelik bir daire yaklaşık 129.000 euro. Bir yıl önce, o günkü ortalamayla, aynı daire neredeyse 29.000 euro daha ucuzdu.

Bir yıldaki bu 29.000 euroluk farkı ne inşaat seferberliği üretti ne de boş daire sayısı. Onu başka bir şey üretti - ve bu, şimdiye kadar hiçbir bakanlığın kamuoyu önünde cevaplamadığı soru.