Drei Zahlen, nebeneinandergestellt, wirken wie ein Fehler. Von 2020 bis 2025 wurden in Mazedonien 36.281 neue Wohnungen gebaut. Bei der Volkszählung 2021 waren 307.187 Wohnungen als unbewohnt erfasst. Und der Quadratmeter in Skopje wird dieses Jahr für rund 2.150 Euro angeboten - im Vorjahr lag der Schnitt bei etwa 1.670.

Wenn es einen Überschuss an Wohnungen gibt, warum steigt dann der Preis? Die Antwort liegt nicht in der einfachen Angebot-Nachfrage-Gleichung - und genau deshalb geht der Großteil der öffentlichen Debatte zu diesem Thema am Kern vorbei.

Was 307.187 wirklich bedeutet

Zuerst eine wichtige Einschränkung. Die Zahl ist keine aktuelle Erfassung von Wohnungen, die heute auf einen Käufer warten. Es sind Daten der Volkszählung 2021. Damals wurden landesweit 839.174 Wohnungen erfasst, davon 531.987 oder 63,4 Prozent bewohnt und 307.187 oder 36,6 Prozent unbewohnt.

Zweitens, und wichtiger - die Geografie. In der Stadt Skopje wurden 213.850 Wohnungen erfasst, davon 154.550 bewohnt und 59.300 unbewohnt. Der größte Teil der nationalen Zahl liegt also gar nicht auf dem Skopjer Markt, wo der Preisdruck am stärksten ist. Leere Wohnungen stehen dort, wo es keine Arbeit gibt, und Wohnungen fehlen dort, wo es welche gibt.

Drittens - „unbewohnt“ heißt nicht „zum Verkauf“. Eine Wohnung kann Zweitbesitz sein, ein Erbe, ein Dorfhaus, das zweimal im Jahr genutzt wird. Eine statistische Kategorie ist kein Marktangebot.

Gebaut wird weiter

Allein 2024 wurden 7.917 Wohnungen fertiggestellt. Allein im Juni dieses Jahres wurden Genehmigungen für weitere 754 erteilt. Die gesamte gebaute Wohnfläche der fünf Jahre übersteigt 3,26 Millionen Quadratmeter, bei durchschnittlich rund 90 Quadratmetern je Wohnung. Am häufigsten sind Dreizimmerwohnungen mit 12.038, gefolgt von Zweizimmerwohnungen mit 11.129.

Die Marktaktivität wiederum wächst. Im zweiten Quartal 2026 wurden 8.369 Immobilientransaktionen registriert, 7,9 Prozent mehr als im ersten Quartal. Davon waren 6.221 Käufe und 2.148 Mietverträge. Die Zahl der Verkäufe sprang um 20,2 Prozent, während die Vermietungen um 16,8 Prozent fielen.

Wer bei solchen Preisen kauft

Die Kombination aus steigenden Verkäufen und einer hohen Zahl unbewohnter Wohnungen deutet auf etwas hin, das jeder, der in den letzten Jahren in Skopje eine Wohnung gesucht hat, längst ahnt: Ein Teil der Immobilien wird nicht zum Wohnen gekauft, sondern als Möglichkeit, Kapital zu sichern.

Die Rekorde zeigen die Spannbreite. In der Gemeinde Centar wurde eine neue 50-Quadratmeter-Wohnung für 168.000 Euro verkauft - rund 3.360 Euro pro Quadratmeter. Im Altbestand liegt der Rekord in Ohrid, wo eine 66-Quadratmeter-Wohnung für 211.200 Euro wegging. Das sind keine Durchschnittspreise, sondern die höchsten Einzeltransaktionen, aber sie zeigen, wo die Spitze inzwischen liegt.

Für den durchschnittlichen Käufer ist die Rechnung einfacher und härter. Eine 60-Quadratmeter-Wohnung kostet zum heutigen Schnitt rund 129.000 Euro. Vor einem Jahr, zum damaligen Schnitt, kostete dieselbe Wohnung fast 29.000 Euro weniger.

Diese Differenz von 29.000 Euro binnen eines Jahres hat weder die Bautätigkeit erzeugt noch die Zahl der leeren Wohnungen. Etwas anderes hat sie erzeugt - und das ist die Frage, die bislang kein Ministerium öffentlich beantwortet hat.