Три бројки, поставени една до друга, изгледаат како грешка. Од 2020 до 2025 година во Македонија се изградени 36.281 нови станови. На Пописот од 2021 година, 307.187 станови биле евидентирани како ненаселени. А квадратот во Скопје годинава се нуди по околу 2.150 евра – минатата година просекот беше околу 1.670.

Ако станови има вишок, зошто цената расте? Одговорот не е во едноставната равенка понуда-побарувачка, и токму затоа најголемиот дел од јавната дискусија за оваа тема промашува.

Што навистина значи 307.187

Прво, важна ограда. Бројката не е тековна евиденција на станови што денес чекаат купувач. Тоа е податок од Пописот од 2021 година. Тогаш во земјата биле евидентирани вкупно 839.174 станови, од кои 531.987 или 63,4 отсто населени, а 307.187 или 36,6 отсто ненаселени.

Второ, и поважно – географијата. Во Град Скопје биле евидентирани 213.850 станови, од кои 154.550 населени и 59.300 ненаселени. Значи најголемиот дел од националната бројка воопшто не се наоѓа на скопскиот пазар, каде што притисокот врз цените е најсилен. Празни станови има таму каде што нема работа, а нема станови таму каде што има.

Трето – „ненаселен“ не значи „на продажба“. Станот може да е втор имот, наследство, куќа во село што се користи двапати годишно. Статистичката категорија не е понуда на пазар.

Градбата не запира

Само во 2024 година биле завршени 7.917 станови. Само во јуни годинава биле издадени одобренија за уште 754. Вкупната квадратура на изградените станови за пет години надминува 3,26 милиони квадратни метри, со просечна површина од околу 90 квадрати по стан. Најмногу се трособни – 12.038, потоа двособни – 11.129.

Активноста на пазарот, пак, расте. Во вториот квартал од 2026 година регистрирани се 8.369 трансакции со недвижности, што е за 7,9 отсто повеќе од првиот квартал. Од нив 6.221 биле купопродажби, а 2.148 договори за закуп. Бројот на продажби скокна за 20,2 отсто, додека закупите паднаа за 16,8 отсто.

Кој купува кога цената е ваква

Комбинацијата од раст на купопродажбите и висок број ненаселени станови сугерира нешто што секој што барал стан во Скопје последниве години веќе го насетил: дел од недвижностите не се купуваат за живеење, туку како начин да се зачува капитал.

Рекордите го покажуваат опсегот. Во Општина Центар нов стан од 50 квадрати бил продаден за 168.000 евра – околу 3.360 евра за квадрат. Кај староградбата рекордот е во Охрид, каде стан од 66 квадрати отишол за 211.200 евра. Тоа не се просечни цени, туку највисоки поединечни трансакции, но покажуваат каде стигна врвот.

За просечниот купувач сметката е поедноставна и потешка. Стан од 60 квадрати по денешниот просек чини околу 129.000 евра. Пред една година, по тогашниот просек, истиот стан чинел речиси 29.000 евра помалку.

Разликата од 29.000 евра за една година не ја произведе градежната кампања и не ја произведе бројот на празни станови. Ја произведе нешто друго – и тоа е прашањето кое ниту едно министерство досега не го одговорило јавно.