Bu hafta Avrupa medyasında dolaşan başlık, Avrupalıların yüzde 70'inden fazlasının kendi dairesini alamadığını söylüyor. Çalışmada yazan bu değil. Fark kozmetik değil - panikle veri arasındaki fark.

Çalışmanın aslında saptadığı şey şu: Avrupa nüfusunun yüzde 70'inden fazlası, ortalama gelirin 30 yıllık konut kredisiyle bile 75 metrekareden büyük bir ev satın almayı mümkün kılmadığı bölgelerde yaşıyor. "Daire yok" değil. "Kredi yok" değil. Şu: o bölgede, o gelirle, 75 metrekarenin üstü değil.

Araştırma, Viyana Teknik Üniversitesi'nden Franziska Zilker ve Selim Banabak'a ait; bu yılın 2 Eylül'ünde "Journal of Maps" bilimsel dergisinde yayımlandı. Anket değil - yazarlar, Mart 2024 ile Mart 2025 arasında toplanan, 31 Avrupa ülkesindeki 22 milyondan fazla geçerli satılık ve uzun dönem kiralık ilanı analiz etti ve bunları bölgesel olarak uyarlanmış harcanabilir gelir verileriyle çaprazladı.

Çalışmayı değerli kılan şey metodoloji. Bir şehri pahalı ya da ucuz ilan etmek yerine, somut bir bölgedeki ortalama gelirle gerçekte ne kadar konut alanının finanse edilebileceğini soruyor. Model 30 yıllık konut kredisi; hesaba vergiler ve zorunlu işlem masrafları giriyor, aşırı yük sınırı olarak da gelirin yaklaşık üçte birinin barınmaya harcanması alınıyor.

Kira bir çıkış sunmuyor. Aynı analize göre nüfusun yüzde 39'undan fazlası, ortalama gelirin üçte biriyle özel kiralık piyasasında 50 metrekareden azının erişilebilir olduğu bölgelerde yaşıyor. Kırsal Avrupa'nın bazı bölgelerinde sorun farklı ve daha kötü - uzun dönemli kiralama için resmî bir arz neredeyse hiç yok.

Baskının coğrafyası öngörülebilir ve tam da bu yüzden önemli. En güçlü olduğu yerler başkentler, büyük kentsel merkezler, kıyı turizm bölgeleri ve Alp bölgeleri. Paris, Berlin ve Madrid çevresi, yüksek yerel gelirlerin artık fiyat artışını dengelemeye yetmediği örnekler arasında. Anahtar bu: söz konusu olan yoksul bölgeler değil, iyi bir maaşın artık çatı anlamına gelmediği bölgeler.

Dolaşan diğer rakam, Deutsche Bank Research'ün "Mapping the World's Prices 2026" raporundan geliyor; buna göre Zürih merkezinde bir metrekare daire ortalama 22.910 euroya ulaşıyor. O rapor, 28'i Avrupa'dan olmak üzere dünyanın 69 büyük şehrini karşılaştırıyor - ve ülke geneli ortalamasına değil, merkezî kentsel piyasalara işaret ediyor. Bu rakamı "İsviçre'deki fiyat" diye ortaya süren kişi raporu okumamıştır.

Sonuç, gayrimenkul piyasasının çok ötesine geçiyor. Çalışan bir insan işine yakın oturamadığında yolculuk süresi ve masrafı artıyor, aileler çepere itiliyor, mülk sahipliği ise giderek miras, aile yardımı ya da hanedeki iki istikrarlı gelire bağlanıyor. Ev sahibi olmak, çalışmanın sonucu olmaktan çıkıp bir köken meselesine dönüşüyor.

Balkanlar bu haritayı ayrı bir duyguyla okuyor. Burada ev sahibi olmak onlarca yıl yetişkinliğin ölçüsü sayıldı - kendi evini aldığında baba ocağından çıkarsın. Avrupa'nın en yüksek gelirli bölgelerinde bile bu model çatlıyorsa, burada hangi gelirle savunulduğunu sormaya değer.