Titulli që këtë javë qarkullon nëpër mediat evropiane thotë se mbi 70 për qind e evropianëve nuk mund të përballojnë një banesë të vetën. Kjo nuk është ajo që shkruan në studim. Dallimi nuk është kozmetik - ai është dallimi mes panikut dhe të dhënës.

Ajo që studimi në fakt konstaton është se më shumë se 70 për qind e popullsisë evropiane jeton në rajone ku të ardhurat mesatare, edhe me një hipotekë 30-vjeçare, nuk mundësojnë blerjen e një shtëpie më të madhe se 75 metra katrorë. Jo „nuk ka banesë“. Jo „nuk ka kredi“. Por: jo mbi 75 metra katrorë, në atë rajon, me ato të ardhura.

Hulumtimi është i Franciska Zilkerit dhe Selim Banabakut nga Universiteti Teknik i Vjenës, i botuar më 2 shtator të këtij viti në revistën shkencore „Journal of Maps“. Nuk është anketë - autorët analizuan më shumë se 22 milionë shpallje të vlefshme për shitje dhe qira afatgjatë në 31 vende evropiane, të mbledhura nga marsi 2024 deri në mars 2025, dhe i kryqëzuan me të dhëna të përshtatura rajonalisht për të ardhurat e disponueshme.

Metodologjia është ajo që e bën studimin të vlefshëm. Në vend që të shpallë një qytet të shtrenjtë apo të lirë, ai pyet sa sipërfaqe banimi mund të financohet realisht me të ardhurat mesatare në rajonin konkret. Modeli është hipotekë 30-vjeçare, në llogaritje hyjnë tatimet dhe shpenzimet e detyrueshme të transaksionit, ndërsa si kufi i mbingarkesës merret shpenzimi i rreth një të tretës së të ardhurave për banim.

Qiraja nuk ofron dalje. Sipas së njëjtës analizë, më shumë se 39 për qind e popullsisë jeton në zona ku me një të tretën e të ardhurave mesatare janë të arritshme më pak se 50 metra katrorë në tregun privat të qirasë. Në pjesë të Evropës rurale problemi është tjetër dhe më i keq - ofertë formale për qira afatgjatë pothuajse nuk ekziston.

Gjeografia e presionit është e parashikueshme dhe pikërisht për këtë e rëndësishme. Është më e fortë në kryeqytetet, qendrat e mëdha urbane, zonat turistike bregdetare dhe rajonet alpine. Rrethina e Parisit, Berlinit dhe Madridit janë ndër shembujt ku të ardhurat e larta lokale nuk mjaftojnë më për të neutralizuar rritjen e çmimeve. Ky është çelësi: nuk bëhet fjalë për rajone të varfra, por për rajone ku një pagë e mirë nuk do të thotë më çati.

Shifra tjetër që qarkullon vjen nga raporti „Mapping the World's Prices 2026“ i Deutsche Bank Research, sipas të cilit një metër katror banese në qendër të Cyrihut arrin mesatarisht 22.910 euro. Ai raport krahason 69 qytete të mëdha botërore, prej të cilave 28 evropiane - dhe i referohet tregjeve qendrore urbane, jo një mesatareje për gjithë shtetin. Kushdo që e nxjerr atë shifër si „çmimi në Zvicër“ nuk e ka lexuar raportin.

Pasoja shkon shumë përtej tregut të patundshmërive. Kur një njeri i punësuar nuk mund të jetojë afër vendit ku punon, rriten koha dhe shpenzimet e udhëtimit, familjet shtyhen drejt periferisë, ndërsa pronësia gjithnjë e më shumë varet nga trashëgimia, ndihma familjare ose dy të ardhura të qëndrueshme në familje. Pronësia mbi një banesë pushon së qeni rezultat i punës dhe bëhet çështje prejardhjeje.

Ballkani e lexon këtë hartë me një ndjesi të veçantë. Këtu pronësia mbi një banesë me dekada ka qenë masë e moshës madhore - del nga shtëpia e prindërve kur blen tënden. Nëse në rajonet me të ardhurat më të larta evropiane ai model tashmë po çahet, vlen të pyetet me çfarë të ardhurash mbrohet ai model këtu.